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限競房時代 該這樣挑房子

加入收藏 時間:2018-10-18 10:31:24 點擊: 評論:0發表評論
    北京樓市已步入限競房(限制未來售價、競爭土地價格)時代。數據顯示,2017年以來出讓的住宅地塊都是限競房地塊和共有產權房地塊,其中在去年出讓的72宗住宅用地中,“限房價、競地價”地塊就高達54宗。

  北京中原地產的數據顯示,目前北京限競房項目超過60個,而這其中絕大多數都必須遵守70/90的原則,即70%的建設面積為90平方米以下的中小戶型。這就帶來了一個問題,導致北京的限競房新房市場提供的房源無論是從價格、產品等多方面都幾乎雷同,呈現出同質化的趨勢。

  尤其是伴隨著大量限競房的入市,同一區域一下子冒出了三四個純新盤項目,這些項目除了案名不一樣以外,幾乎是同樣的單價、同樣的總價、同樣的戶型,給購房人的選擇多了,但反而變得更難以選擇了。購房人如何尋找合適的限競房項目,變成了一件需要付出一定時間成本和機會成本的事。

  限競房簽約率僅30% 銷售冷熱不均

  限競房在6月份入市之前一直備受期待,特別是在今年過完春節之后,不少購房人都在密切關注限競房的情況。但因為政策原因,限競房直到6月末才開始取證入市。所以在上半年,市場普遍的觀點是,限競房由于限價,入市時將比周邊普通商品房價格略低,再加上主打小戶型,總價可控,預期大多數限競房將會很快清盤。

  但最終,限競房入市三個多月以來,市場的實際結果卻是截然相反的。除了極少數項目因為推盤較早、供應套數較少實現了清盤以外,絕大多數的限競房認購率都不到50%,大部分的實際銷售認購率集中在30%左右。限競房市場似乎遠沒有此前預期的樂觀。

  分析機構的數據顯示,6月份以來,限競房供應進入井噴,大批房源入市。目前北京住宅市場,已開盤限競房超過23個,入市房源超過5000套。在北京所有的區縣里邊,除了通州和西城區之外,其他14個區都有限競房項目分布。簡單地說,中心城區有20個項目,近郊區有33個,遠郊區有10個。

  限競房成交1833套,供應出來的限競房已經有了5000套,現在已經有2000套有了網簽,成交均價是4.9萬。

  從市場表現看,分化趨勢明顯。有項目628個購房者搖號190套房源,供需懸殊,出現了日光。也有項目入市千套,開盤只簽約不到300套。

  開發商競爭白熱化 購房者選房習慣被改變

  限競房銷售冷熱不均,在營銷專家韓樂看來,其實與各個限競房搶開盤有很大的關系。

  他舉例表示,孫河的項目瑞悅府是比較早期開盤的限競房,也是朝陽孫河區域第一個主打戶型總價在千萬元以下的項目,因此它的開盤去化當時達到了80%。在此之后,各個限競房項目都在爭搶開盤時間,之前曾經有大興的項目在兩天的時間內四個限競房同時開盤,有晚上開的,有白天開的,其實都是為了爭搶這個板塊區域的客戶。

  同時,剛剛過去的十一,10月1日又有三個項目開盤,都是位于石景山的五里坨區域,并且都在限價基礎上推出了不同程度的開盤優惠和折扣,爭搶購房人的情況也是非常激烈。

  此外,在購房人看來,限競房的戶型大同小異,也造成了限競房整體的簽約率低。韓樂表示,這個主要是因為70/90的政策限制,70%的房源被要求建設為90平方米以下的小戶型,所以大部分限競房推出的戶型產品都非常相像,甚至不同的限競房都可以共用一張戶型圖。

  正是由于這兩個原因,直接改變了購房者的選房習慣。以往供應有限時,排隊日光的都是戶型更合理,總價更有優勢的項目,而如今購房人基本都會面對四五個雷同的限競房,不知該如何選擇。于是更多的人選擇了等待,希望通過比較,最后能選定一個未來升值空間更大的項目。

  韓樂表示,過去的住宅項目首先招攬的是地緣性客戶,然后再向臨近的區域蔓延。但是現在的購房人則因為總價差不多,戶型差不多,看房子反而沒有了規律,哪個項目都可以,哪個項目又都不完美。

  選限競房要注意三點

  那么該如何在雷同的限競房中挑選最適合自己的房子呢?

  對此,韓樂告訴北京青年報記者,目前市場上已經有18個項目入市開盤了,從這些項目的市場表現上,可以總結規律,看出簽約率較高的限競房具有哪些共同的特質。而購房人在選擇限競房時,可以將這些特質作為重點參考。

  韓樂解釋道,簡單概括就是三個關鍵詞,稀缺的環境、洼地的總價、差異化的產品,而傳統意義上最重要的區位因素,在韓樂看來并不是限競房選擇的核心要素。

  第一,稀缺的環境,指的是限競房項目周邊的自然環境、生態環境。得益于限競房的政策,使得許多新增項目都位于傳統的別墅區域,以往這些區域基本沒有小戶型住宅供應,而限競房加入后,這些小戶型產品也能享受到別墅區的環境優勢,之前賣得較好的限競房幾乎都有這個要素的支撐。像最早開盤的灜海府項目,位于灜海板塊,挨著南海子公園,靜謐的氛圍,給項目很大的加分。還有平谷的項目,挨著金海湖,非常好的自然生態和比較好的綠色率,也實現了很好的去化。還有瑞悅府是在溫榆河巨大的森林濕地公園范圍內,對環境也有相應的補充。而這幾個限競房的簽約率都高于平均線,所以稀缺的環境是購房人選擇的一個要素。

  第二,洼地的總價。這里的價格因素并不是指限競房價格越低越能吸引購房人,房山的幾個限競房總價就不高,但實際銷售起來卻遇到了非常大的難度。

  所以購房人注重的總價是指洼地中的低總價。什么意思呢?舉個例子,比如保利的和悅華錦項目,在亦莊,也離南海子公園非常近。但是它基本上是洋房產品,總價在500萬元左右。跟大部分限競房的總價差不多。但和悅華錦在亦莊核心區的位置,以往亦莊的新增供應都是以低密的別墅產品為主,許多別墅的總價都在兩三千萬元以上,所以相當于一個500萬總價的洋房放到了一個低密別墅為主的板塊里面,就出現了洼地效應,自然吸引了不少購房人,開盤時候簽約近500套。所以洼地、總價不是看絕對值,而是要看相對值。

  第三個是產品。由于限競房的同質化問題,產品幾乎是所有限競房共同面對的難題。但是在已經入市的項目里面其實還是能找到相應的一些差異,而開發商如果能把這些差異做到位的話,可能就會從同類的三四個項目比較中脫穎而出。

  比如說灜海府,在所有90平方米戶型里面是做到了三面采光,對大多數限競房項目來說,是很難達到這種條件的。同時9月份在昌平開盤的和悅華璽項目,也賣了接近300套,90平方米的樣板間做得非常大,并沒有按照我們正常理解的90平方米去劃分空間,而是把空間整個打開,去做了自由的劃分,把廚房做成開放式的廚房。為購房人留出了空間,可以去除墻體,按照自身的需求,把90平方米做成一居、兩居、三居戶型的空間,實現了顛覆。這樣差異化的產品與大部分中規中矩的限競房項目相比,自然對購房人吸引力更大。

    來源:北京青年報
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